【管理会社変更はできる！】マンション管理会社を変更した実例に密着

マンションオーナーの方が自分の所有する物件の管理を賃貸管理会社に任せているケースは多いと思います。
管理会社の対応に不満があったり、連絡ミスが多発したりしている等、色々な理由から賃貸管理会社を見直し、別の管理会社に変更したいという場合がみられます。
こちらの記事では、管理会社変更のメリットや実際に管理会社を変更した成功事例を詳しく解説します。

1.　管理会社変更を考えるきっかけ

マンションオーナーの中には、空室が続いている、経営がうまくいかないなど悩んでいる方もいると思います。マンションオーナーが管理会社を変更したいと考える場合には、以下のような理由が考えられます。

• 担当者に不満がある
• 物件管理の質に不満がある
• 空室率を改善したい
• 費用を見直したい

●担当者に不満がある

・連絡がつかない
・都合の悪い報告をしない
・事後報告が多い
など担当者に不満がある場合です。
賃貸管理会社の担当者に連絡しても、すぐに連絡がつかない場合や折り返しの連絡が遅い、トラブルやクレームなどの都合の悪い連絡はしない場合もあり、急ぎの案件の際は非常に困ります。トラブルやクレームは入居者の満足度に直結し、入居率に大きな影響を与える可能性があります。このように担当者に不信感がある場合は早めに変更することをおすすめします。

●物件管理の質に不満がある

賃貸管理会社ごとに管理の質に差があります。管理の質が悪い賃貸管理会社に任せていると、入居者の満足度が低下して、退去が増える可能性があることから変更を検討するタイミングと言えます。

●空室率を改善したい

賃貸経営をする際に気になるのが、物件の「空室率」です。空室率が高い物件は家賃収入を多く得ることができないため、投資家が物件を購入する際に目安のひとつとなっています。
人気エリアにある物件なのに空室率が高い、立地条件は悪くないものの空室期間があまりにも長いといった場合、物件の管理会社に問題がある可能性があります。
管理会社が積極的に空室対策を行っていないなど、管理会社がきちんと集客活動をしなければ、いつまでたっても物件の空室は埋まりません。したがって、空室対策に強い管理会社を選ぶことが重要です。

●費用を見直したい

賃貸管理会社に物件の管理を委託した場合、サービス内容に合わせて委託費用を支払う必要があります。管理手数料の一般的な目安は、「家賃収入の5%」程度と言われていますが手数料の料金や内容は管理会社によって様々です。料金に見合った手数料であるかを見直してみましょう。

2.　管理委託の種類

ひと口に不動産業者への物件管理委託といっても、その内容は様々です。
そして、どの方式がよいとは一概に言えず、各種の要素を総合的に判断し、それぞれに合った管理方法を決める必要があります。
・自主管理
・集金代行
・サブリース
賃貸管理方法としては3種類あります。

①自主管理

自主管理とはいわゆる「大家さん」の仕事を全て行うことを意味します。
物件の維持、入居者、賃料の集金等、賃貸運営に際して発生する管理を自力で行います。もちろん各項目において必要に応じて専門業者に依頼しますが、各専門業者への依頼や費用交渉などは全て自分で行います。
家賃未払い時の督促や入居者からのクレーム対応、入居者集めの依頼、家賃交渉など、やることは想像以上に多いです。

②集金代行

集金代行契約とは、その名の通り集金を代行する契約です。
その多くが家賃の3～5％を集金代行費用と称して、入居者の募集から、管理中の家賃集金代行、退去時の立会いなどを賃貸管理会社がオーナーに代わって行います。
入居者からの家賃の回収や、退去時の立会いなどを賃貸管理会社が投資家に代わって行います。家賃の集金にとどまらず、入居者の募集、清掃や修繕、入居者との契約手続き、家賃の集金、トラブル時の対応など、さまざまな管理作業のほとんどをサポートしてくれるケースが多いです。
手数料は契約内容や管理会社にもよりますが、家賃の3～5％の管理手数料でプロの不動産管理会社がサポートしてくれる体制が整っています。

③サブリース（家賃保証）

サブリース契約とは、オーナーが所有している物件を賃貸管理会社が借り上げて、賃料の集金含めた物件の管理はもちろん、入居者との契約も賃貸管理会社が一括して行ってくれます。そのため貸主は部屋の空室に関わらず一定の家賃収入を受け取ることができます。
入居者探しにかかる対応も賃貸管理会社が行ってくれるので、オーナー自身は賃貸管理にかかる作業がほぼ発生しないということになります。賃貸管理に時間を費やしたくないという方にとってサブリース契約はおすすめの管理方法です。

3.　相談事例

管理会社への疑問や不満があり、管理会社を変更して成功した方の事例を見てみましょう

管理内容	賃貸管理
物件種別	マンション区分
物件規模	1LDK
所在地	東京都文京区

●管理会社を変更しようとしたきっかけ

新築の区分マンションで、初めて購入した投資用物件で、管理会社が決まっていなかったため、マンションを購入した不動産会社から言われるがまま、紹介された大手の管理会社に管理を依頼。
大手の管理会社であれば客付けも強いだろうと思っていたのですが、1ヵ月経っても音沙汰がなく空室のまま。こちらから連絡を取っても、「いま入居希望者を探しているがまだ見つからない」との回答のみ。客付けのために積極的に動いてくれている様子がまったく感じられないことに不安と疑問を感じた。

●どうやって管理会社を探したか

このまま待っているだけでは状況は改善しないと思い、客付けに強い会社を探しはじめました。まずは知人からの情報収集をし、各社のHPを閲覧しましたが、マンションを所有しているオーナーが管理会社を見つけるための比較サイトあることを知り管理会社比較サイトで見積もりを出してもらう。

●変更した管理会社に決めたきっかけ

まず空室が続いていたので、客付けの提案力が高かったこと。「ターゲットの性別を絞る」など様々な提案をしてくれ、初心者の私にもわかるように丁寧に説明していただけました。
2つ目は、以前の管理会社で一番不信に感じていたスピード感ある対応だったとこです。見積り依頼後、その日に連絡をもらえたことや、提案資料を数日で作成してもらえたことなど、対応が素早かったので、印象が非常に良かったです。

●その後どうなったか

明確なターゲット設定と素早い集客活動により、たった数日で客付けに成功しました。管理手数料は変わらず、今後なにかトラブルなどが起きた際も安心して任せられる管理会社に出会えることができました。

管理会社によって、長期的にみると資産価値にも大きく影響します。管理会社の対応に納得できていない場合には、早急に変更を検討すべきです。
管理会社変更の検討をしている方はまず、管理会社比較サイトで見積もりを出してもらうことをおすすめします。

●おすすめ管理会社

4.　管理会社変更のメリット

マンション経営がうまくいかない原因が管理を委託している委託賃貸管理会社にある場合は、変更することで改善が期待できる場合があります。

①入居率を高めることができる

管理会社変更を検討する大きな理由が、空室が続き不安に感じている方が多いのではないでしょうか。
管理会社を変更するだけで、入居率がアップすることもあります。
空室ができたときに仲介会社への連絡が遅かったり、仲介会社との繋がりが弱いために物件を紹介してもらえなかったりすることがあります。
本当に客付け力がないのか、管理会社が言うように競合物件が原因なのか判断に迷われると思いますが、もし近隣の似たような物件では入居率が高いのに、自分の物件だけ入居率が低いようであれば管理会社の変更を検討する目安になるでしょう。
空室を埋める力は、管理会社によって明確に差がありますので、管理会社を変更することで収支が改善されることが多々あります。

②管理委託費を適正化できる

コスト削減はあくまで結果であって、目的ではありません。
単にコスト削減するのではなく管理仕様を変更することです。
たとえば、管理会社にありがちな清掃や設備点検の実施回数を減らすなどの提案では
コストは確実に下がりますがそれでは意味がなく何より管理会社の利益率は変わりません。
過剰な仕様設定は当然見直すべきですが、まずは現状の仕様でどこまで価格を適正化できるか？を見直す必要があります。

5.まとめ

「マンション管理会社はどこも同じ」ではありません。
マンションは管理会社によってマンションの資産価値も変わります。
マンション経営がうまくいっていない原因が賃貸管理会社にある場合には、管理会社を変更することで改善が期待できます。
賃貸管理会社の変更で発生するトラブルが起きないよう、管理会社変更比較サイトを利用するなど計画をしっかり立ててから実行に移しましょう。