【マンションの管理費の料金相場】管理会社に委託するメリットとは？

マンションオーナーは投資した物件に入居者を集め家賃収入を得ることで、投資額を回収していかなくていけません。しかし自分で入居募集や家賃集金、その入居者を管理し、退去の際の業務などを行うのは難しく、多くのオーナーは管理会社に賃貸管理を委託します。
賃貸管理会社に賃貸管理を委託する場合、手数料を支払う必要があります。
「支払う手数料の相場はいくらなの？」
「安い管理会社を選んで大丈夫？」
といったマンションオーナーの疑問と、賃貸管理を委託した際の管理費や含まれる管理内容について、詳しくご紹介します。

1.　管理委託費用とは

賃貸管理を管理会社に委託する際、管理委託費用がかかります。
「管理委託費」とは、管理会社がオーナーに代わって賃貸管理に関する業務を行うことに対する業務報酬です。
家賃収入の一部を手数料として管理会社に支払うことで、この煩わしい管理業務の一部分または全部分を業者に代行してもらうことができます。
管理会社に委託する場合、管理会社に支払う報酬は必ずしも管理手数料だけとは限りません。業務によっては、管理手数料以外で費用がかかるものもあります。
まずは管理会社に委託できる一般的な業務、そして管理手数料以外の費用がかかる可能性がある業務について解説します。

■管理手数料に含まれる主な業務

• 入居者募集から契約までの一連の業務
• 家賃集金業務
• 更新・解約手続き
• クレーム処理
• 清掃、建物・設備管理業務

・入居者募集から契約までの一連の業務

賃貸経営をおこなっていても入居者が集まらなければ安定した家賃収入を得ることができません。家賃収入に直結するのが入居者管理業務です。
空室が生じている場合は入居者募集をおこなって空室を埋める必要があります。最近は店舗に訪れて物件を探すという方は減少しており、賃貸募集サイトで物件を探す方が増えています。不動産管理会社はそのようなサイトに広告を掲載し、賃貸募集を行います。応募があれば、賃借人となる人の信用審査を実施し、問題がなければ、賃貸契約業務も全てやってくれます。

・家賃集金業務

不動産管理貸家は委託を受けた不動産投資物件に対し、家賃集金業務を行います。
これは、賃貸契約し住んでいる賃借人が契約通りの期日で、家賃を振り込んでいるかどうかの確認を行います。その際には管理費用が差し引かれることが普通です。管理費用は家賃収入の3%〜5%前後が多いです。

・更新・解約手続き

不動産管理会社は、賃借人との賃貸契約の管理も行います。
入居者募集で入居者が見つかった後は、賃貸契約を締結します。
既存入居者で埋まっている不動産物件では、一定期間経過後に更新手続きが必要です。契約は2年契約が一般的なので、2年を迎えたタイミングで契約を更新します。

・クレーム処理

入居者が安心して暮らせるようにサポートする義務があります。
集合住宅では、住民間にトラブルが発生することがあります。
騒音の問題などでは、警告文などを送り対応を行います。また、ゴミの不法投棄、水漏れ、などのトラブルが生じた場合それらのクレームに対応する必要があります。

・清掃、建物・設備管理業務

清掃、設備管理などは、オプション契約になっている場合もあります。清掃の場合、その頻度やどこまでやるのかなどは、不動産管理委託契約の中で決められます。これは不動産管理会社によって様々で、マンションオーナーがどこまでの管理を望むかによって変わってきます。
上記はあくまで一般的な例ですので、実際に管理会社を検討する際には、管理手数料の範囲でどの業務を対応してもらえるのかを確認しましょう。

■含まれない業務

• 原状回復費用
• 室内設備の修繕・交換費用
• 建物管理費用

・原状回復費用

ルームクリーニング、エアコンクリーニング、クロス張替え、クッションフロア張替え、畳交換、設備（キッチン、浴槽など）の補修・交換など。

室内設備の修繕・交換費用

給湯器、エアコン、換気扇、水栓、照明器具、トイレなどの修繕・交換費用。発生頻度や種類によって金額は異なる。

建物管理費用（定期清掃・点検など）

簡易清掃のみで管理手数料に含めている場合もあります。
清掃の頻度や管理内容（高圧洗浄、共用灯交換、粗大ごみ処分、除草剤散布、植栽剪定）などを考慮して、費用と内容が見合っているか判断する必要があります。

2.　管理会社の相場料金

マンションオーナーの方は、不動産管理会社に毎月支払っている管理手数料をできるだけ安く抑えたいと思っている方がほとんどだと思います。
管理会社に支払う管理手数料の相場はどのくらいなのでしょうか。

■管理手数料の目安は家賃収入の5%

管理手数料の一般的な目安は、「家賃収入の5%」程度です。
一般的には管理委託費の設定は5％と言われていますが、不動産管理会社ごとに3～8％と差があります。
管理会社に支払う管理手数料は、一般的に「家賃収入×〇%」という形で決められており、家賃収入には、毎月の賃料と管理費・共益費などが含まれます。
したがって、家賃が高いほど、あるいは入居中の部屋数が多いほど家賃収入は大きくなり、管理手数料の金額も高くなります。逆に家賃が低かったり、空室の部屋が多かったりすれば、支払う管理手数料の金額は少なくなります。

■近年は管理手数料が安い会社も増えている

前述の通り、管理手数料の相場は家賃収入の5%程度です。ただし、管理手数料については法律などで定められておらず、オーナーと管理会社の同意次第で自由に設定することが可能です。
そのため、管理手数料を1～3%程度に設定して安さを売りにしている会社や、「１戸あたり月額〇円」というように定額制にしている会社も増えています。年々管理手数料が安くなってきており、特に、都心に近い物件や新築・築浅物件については、管理手数料を低めに設定しているケースが多くあります。
ですが手数料が安ければいいというわけではなく、しっかり管理内容を確認することが大切です。

3.　管理会社に委託するメリット

①賃貸経営の負担を軽減できる

賃貸物件の管理はオーナー自らがおこなうこともできますが、管理業務は非常に煩雑で多岐にわたります。不動産管理会社に管理を委託すれば、基本的に全ての管理業務を行ってくれるため、物件の管理を気にせずに済みます。
サラリーマン、自営業者が副業として不動産投資を行っている場合、管理にかかる負担を軽減すれば、本業に専念できます。

②空室リスクを低減できる

賃貸物件の管理をオーナー自らがおこなうには限界があり、管理が隅々まで行き届かないと空室が生じやすくなります。
清掃が良く行き届いている、問い合わせに対する対応が早いなど、サービス内容が良く管理が行き届いている賃貸管理会社に変更すれば、契約者満足度の上昇が期待できます。その結果、入居率も高く維持することが可能です。
不動産管理会社に委託していれば、プロならではの技術・ノウハウで物件を良い状態に保ってくれるため、長期入居が見込めます。高い入居率を維持し、安定した不動産投資をおこなうためには、管理会社によるクオリティの高い管理が不可欠だと言えます。

③資産価値を維持できる

賃貸物件は経年とともに劣化が進んでいきますが、賃貸管理会社のサービス内容は、管理の善し悪しによって劣化するスピードは変わってきます。
きめ細やかな管理がされている物件は劣化しにくく、築年数のわりに良い状態を維持できます。一方、管理がずさんな物件は劣化が早く進んでしまい、築年数のわりに資産価値が低いといった状態に陥りがちです。そうなると、売却しようと思ったときに納得のいく価格で売却できないというリスクもあります。
賃貸物件の資産価値を維持するためには、オーナー自らが管理をするより不動産管理会社に管理を委託するほうが賢明です。

4.　管理会社を選ぶ際の注意点

■賃貸管理会社を管理手数料の安さだけで選んでしまうのは危険

管理手数料が高いか安いかは、手数料に含まれる業務内容やトータルでかかる費用次第です。一見すると管理手数料が安くても、管理手数料でカバーされる業務は少なく、他の業務はオプション料金がかかる場合も多いです。
管理手数料を安くしたくて手数料が低い会社に委託先を変更したものの、実はトータルでかかるコストは上がっていた…というケースもあります。
このような事態を避けるには、「管理手数料」そのものの料金を気にすることにはあまり意味がありません。手数料も含めたトータルの管理コストを比較する必要があります。

■入居率はどうか

全ての管理物件の入居率を確認する必要はありませんが、最低でも地域や築年数の条件が似た物件の入居率を確認して、高い入居率を維持している管理会社を選ぶことが重要と言えます。

■トラブル対応はどうか

入居者に心地よく暮らしてもらい、長く契約を継続してもらうことで賃貸経営を成功させるコツです。
騒音や漏水などのトラブルへの対応を怠ると、入居者へのストレスへとつながり、退去や空室の発生へと繋がるリスクがあります。ほとんどの管理会社では、トラブルが起きた場合の対応フローがあります。万が一何かあった場合の対応体制についても確認しておく必要があります。

■安心・信頼できるマンション管理

5.　まとめ

マンション管理を管理会社に委託することで毎月発生する管理手数料について解説しました。
オーナーにとってはコスト削減の観点から、管理手数料の安い管理会社は魅力的に感じますが、実は管理手数料の数%の差は賃貸経営の収益全体からみると小さいものです。
管理手数料だけにとらわれず、管理内容やその他のコスト、客付けの力などを踏まえて、自分の生活環境に見合った管理会社を選びましょう。