マンション専有部の自主管理のデメリットとは？

マンションの専有部分・共用部分・専用使用部分とは？

ここでは、自主管理を行う前に知っておきたい、マンションの専有部分・共用部分・専用使用部分の違いについて見ていきましょう。また、専有部分と共用部分の区分の定義は、所有権を明確にするために、区分所有法により定められています。

専有部分

専有部分とは、以下を始めとするマンション内の各室の内側を指し、使用者以外は使用できません。また、管理者については後述しています。

• 住宅設備
• 間仕切り
• 建具
• 各部屋に面する天井や床の内側

さらに、分譲マンションの場合は区分所有権が設定されています。

共有部分

前項でご紹介した専有部分以外、すべての部分が共用部分に該当します。例えば以下などです。

• 外廊下
• 階段
• エレベーター
• 支柱
• 外壁などの躯体部分

共用部分は、マンションに住むすべての方が共同で所有します。また、管理者は管理組合で、修繕や補修の際には管理費や修繕積立金が使われます。

専用使用部分

マンションの共用部分には、以下を始めとする専用使用権の付いた共用部分（専用使用部分）が存在します。

• 専用庭
• 玄関ドア
• バルコニー
• 窓ガラス
• 窓枠

専用使用部分を使用できるのは、原則として専用使用部分に接する専有部分に住む方のみです。また、管理者については後述しています。

マンションの専有部分と専用使用部分の管理は誰がする？

自主管理にも関係する、マンションの専有部分と専用使用部分の管理を誰がするのかについてご紹介します。

専有部分は所有者が自主管理する

原則として、以下を始めとする専有部分は、所有者が自主管理します。

• 床の仕上げ
• 壁の仕上げ
• 天井の仕上げ
• 建具
• トイレやキッチン等の住宅設備

上記を始め、部屋の内側に生じた不具合については、所有者が修理や交換を行います。しかし、管理規約等によって、修理方法などに制約を設けているマンションも少なくありません。また、リフォームの際には、管理組合への申請と承認が必要なマンションも多いです。

専用使用部分の通常使用に伴う管理は使用者が行う

専用使用部分の通常使用に伴う管理は、専用使用権を持つ使用者が自主管理します。通常使用に伴う管理とは、バルコニーの掃き掃除や窓掃除、玄関ドアの外側の拭き掃除など、日々の使用に伴う掃除やお手入れのことです。

専用使用部分の定義は、区分所有法では定められていません。しかし、ほとんどの場合、各マンションの管理規約等にルールが記載されています。また、多くのマンションで、専用使用部分の撤去や現状変更を使用者の独断で行う行為は認められていません。

一方、専用使用部分の長期修繕計画に基づく管理は、管理組合が行います。例えば、修繕積立金を用いて行う、バルコニーの大規模修繕工事などです。

マンション専有部の自主管理のデメリット

ここでは、マンション専有部の自主管理のデメリットをご紹介します。

手間や時間がかかる

マンションの専有部は、専用使用部分を含めると、部屋の内側からベランダまで広範囲に及びます。つまり、自主管理の対象がおびたたしいため、自主管理に手間がかかり、要する時間も多いです。

管理不足にならないためにも、企業や自身などが作成したマンションの点検チェックリスト等を用いて、定期的な点検を実施しましょう。また、点検や補修の記録を取っておくと、その後の点検や補修工事の際にも役立ちます。

管理対象すべての専門知識を得るのは難しい

マンションの専有部の自主管理では、幅広い対象を管理しなければなりません。そのため、管理対象すべての専門知識を得ることは難しいと言えるでしょう。例えば、マンション専有部の自主管理では、以下などについての専門知識が必要となるケースもあります。

• 床仕上げ
• 玄関建具
• アルミサッシ
• 水栓器具
• 水回りのシーリング
• 給湯器
• コンセント

最新情報を入手しにくい

マンション専有部の自主管理のデメリットは、専有部分の床や天井の仕上げ、専用使用部分をのバルコニーや窓枠など、各部分に応じた管理方法の最新情報を入手するのが難しいことです。

また、基礎的な専門知識がないと、最新情報を閲覧しても、理解できないケースもあるでしょう。さらに、戸建ての情報を除き、マンションに適した最新情報を集めるだけでも大変な手間と時間がかかります。

管理が不十分になりやすい

マンション専有部の自主管理では、管理が不十分になることも少なくありません。なぜなら、日常生活を営みながら、空いた時間を利用して、自主管理を行う方がほとんどだからです。

それゆえに、忙しさから専用使用部分の点検を忘れたり、専有部分の定期点検を怠ったり、専有部分の修繕時期を遅らせたりするケースも少なくないでしょう。

管理不足により資産価値を下げる恐れがある

マンション専有部の自主管理を怠ると、管理不足によりマンションの資産価値を下げる恐れがあります。例えば、維持管理をきちんとしていない結果、定期的なメンテナンスで寿命を延ばせたはずの住宅設備の劣化が著しい場合などです。

また、専用使用部分も含め、日常の清掃や定期的な清掃をきちんと実施していない場合、マンションの経年劣化の進行を早めると言われています。マンションの資産価値が下がると、将来的にマンションを売却する際に、希望通りの価格で売却できない可能性もあるでしょう。

マンション専有部の自主管理のメリット

続いて、マンション専有部の自主管理のメリットをご紹介します。

管理費用を抑えられる

マンション専有部の自主管理のメリットは、管理費用を抑えられることです。定期点検や可能な範囲での修繕を自身で行うことで、専門業者に点検や修繕を依頼する費用を節約できます。

しかしながら、専門知識が必要な水回りやコンセントなどの修繕は、専門業者へ依頼するのがおすすめです。また、共用部分の1部である専用使用部分については、ほとんどのマンションで、勝手に修繕することを禁じられています。

専有部の自主管理の知識が付く

専有部の自主管理を実施する過程で、専有部分や専用使用部分の幅広い管理対象の情報を集めることになるでしょう。すると、マンションの自主管理に関する様々な知識を得られます。

例えば、清掃や点検、設備や修繕の知識などです。また、定期点検や修繕の記録などを残しておけば、それらを参考にして、自主管理のおおまかな予算立ても可能となるでしょう。

資産価値の下落を予防できる

マンション専有部の自主管理をきちんと行うことは、資産価値の下落予防にも繋がります。定期的な点検やメンテナンスの実施が、住宅設備を始めとする、管理対象の寿命を延ばす可能性も高いです。また、日常清掃や定期清掃の実施には、マンションの経年変化による劣化の進行を遅らせる効果も期待できます。

まとめ

マンション専有部の自主管理を始める前に、まずは専有部分・共用部分・専用使用部分の違いや管理者について下調べしておきましょう。マンションの区分について知ることで、自主管理を行う範囲を明確にできます。

マンションの専有部の自主管理のメリットは、管理費用を抑えられることです。

デメリットは、時間や手間がかかる点でしょう。さらに、管理対象に関するさまざまな知識や情報を要し、管理不足に陥るとマンションの資産価値を下げる恐れがあることも理解しておきましょう。